Als u of uw (nieuwe) partner een eigen koopwoning heeft verkocht en hierbij een hogere verkoopsom heeft gehaald dan u aan aftrekbare hypotheek som had krijgt u met de bijleenregeling te maken. Koopt u een andere eigen woning en had uw oude woning een zogenaamde “overwaarde”? Dan is de rente van uw nieuwe hypotheek wellicht beperkt aftrekbaar door de bijleenregeling.

De bijleenregeling

(onder aan de pagina treft u een opsomming van bijzondere omstandigheden met met link`s naar verdere uitleg)

Wanneer u een eigen woning verkoopt en vervolgens een nieuwe eigen woning koopt kan dit gevolgen hebben voor de aftrekbaarheid van uw hypotheekrente. Wanneer de oude hypotheek lager was dan het verkoopbedrag van uw woning had u een overwaarde. Wanneer u een nieuwe woning koopt mag u alleen de hypotheekrente aftrekken voor het hypotheekbedrag dat u nodig heeft na herinvestering van de overwaarde in de nieuwe woning.

Overwaarde, eigenwoningreserve en eigenwoningschuld

De eigenwoningschuld is het bedrag aan hypotheek / hypotheken dat u hebt waarvan u de rente af mag trekken van de inkomstenbelasting. Deze hypotheken mogen gebruikt zijn voor:

• het kopen van de eigen woning
• aankoopkosten (kosten koper)
• verbouwingen van de eigen woning
• evt. afkoop van erfpachtrechten, opstalrechten of beklemmingsrechten

Het maximale hypotheekbedrag waarover u de hypotheekrente mag aftrekken van de inkomstenbelasting wordt beperkt door de “Eigenwoningreserve” Dit is het hypotheekbedrag waarover u geen hypotheekrente mag aftrekken. De “Eigenwoningreserve” ontstaat wanneer een eigen woning met winst of behoud van een vorige eigenwoningreserve wordt verkocht. Wanneer u voor het eerst een eigen woning verkoopt is de eigenwoningreserve gelijk aan de verkoopsom van het huis minus verkoopkosten en de hypotheekschuld. Wanneer u voor de tweede keer een huis verkoopt moet u de eigenwoningreserve die u al had er bij op tellen.

Schematisch ziet het er als volgt uit

Verkoopsom	€………………………
Verkoopkosten	€……………………… -
Netto opbrengst	€………………………
Eigen woningreserve	€………………………
Overwaarde = vervreemdingssaldo	€……………………… -
Totaal eigen woningreserve	€………………………

Onder aan,- en verkoopkosten mag u onder andere rekenen:

Bij aankoop:

Overdrachtsbelasting 6%, makelaarskosten en notariskosten voor overdracht.

Bij verkoop:

Makelaarskosten, energielabel, bouwkundige keuringen enz.

Kosten ter verkrijging van een hypotheek (notariskosten voor een hypotheekakte, taxatiekosten, afsluitprovisie) behoren hier niet toe, deze mogen rechtstreeks van de inkomstenbelasting worden afgetrokken.

Let op! Alleen de eerste keer dat u een eigen woning koopt, mogen financieringskosten worden meegeteld voor de eigen woningschuld. Alle volgende keren worden deze immers verrekend met de eigen- woningreserve. Wanneer de berekening van de eigenwoningreserve negatief uitvalt, is de rente over de volledige hypotheek benodigd, voor de aankoop aftrekbaar.

Een voorbeeld:

Wanneer u een andere woning koopt van € 200.000,-- incl. kosten en u heeft een eigenwoningreserve van € 50.000,-- mag u rente af trekken over een hypotheekbedrag van € 150.000,--. Wanneer u een hypotheek af- sluit van € 170.000,-- mag u over € 20.000,-- geen rente aftrekken.
De eigen woningschuld kan dus niet hoger zijn dan de koopsom incl. kosten verminderd met de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve neemt hierdoor dus af met het bedrag dat u aan kosten heeft gehad.

De eigenwoningreserve neemt eveneens af wanneer deze gebruikt wordt voor:

• De aankoop van iedere volgende eigen woning (kosten voor aankoop).
• Aflossing van de hypotheekschuld (goedkopere woning gekocht).
• Verbouwingskosten nieuwe woning (nieuwe woning wordt verbouwd of verbeterd).
• Er worden erfpacht rechten, beklemmings,- / of opstal rechten afgekocht.

Voor de vermindering van de eigenwoningreserve maakt het niet uit of bovenstaande situatie met eigen geld of met een hypotheek wordt betaald. In alle gevallen vindt verrekening plaats met de eigen woning reserve. Wanneer u dus besluit geld te lenen terwijl u nog eigen geld heeft dat afkomstig is uit de eigenwoningreserve zal de rente voor deze lening slechts aftrekbaar zijn voor het deel van deze lening dat, na verrekening, boven de eigen woning reserve uitkomt.

2e hypotheek voor verbouwing of onderhoud

Wanneer u geld leent voor onderhoud of verbouwing van uw eigen woning maar het geleende bedrag niet helemaal opmaakt behoort het deel dat u niet gebruikt maximaal 6 maanden tot uw eigenwoningschuld. Als u het geleende bedrag na 6 maanden nog niet heeft besteed aan uw eigen woning gaat dit deel over naar box 3. U mag de rente over dit geleende bedrag dan niet meer aftrekken van uw inkomstenbelasting.

Wanneer het geleende geld bij uw bank in een geblokkeerd bouwdepot staat dan mag het deel dat boven uw eigenwoningreserve uitkomt maximaal 2 jaar tot uw eigenwoningschuld worden gerekend. Dit maximum geldt zolang het onderhoud of de verbouwing in gang is. Zodra de verbouwing of het onderhoud is afgerond zal het restant tot box 3 gaan behoren.

Een voorbeeld

U heeft een eigenwoningreserve van € 50.000,-- en u lost € 10.000,-- af op uw Hypotheek. Na enige tijd gaat u voor € 20.000,-- verbouwen.

Eigenwoningreserve	€ 50.000
Aflossing hypotheek	€ 10.000 +
	€ 60.000 -
	€ 20.000 -
Stand eigenwoningreserve	€ 40.000
Totaal eigen woningreserve	€ 40.000

Indien u een eigen woning reserve heeft en uw overwaarde blijkt negatief (u maakt verlies bij verkoop van uw woning) dan mag u dat verlies aftrekken van uw eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve vervalt na 5 jaar. Wanneer uw eigenwoningreserve is opgebouwd uit meerdere winstgevende verkopen vervalt de totale eigen woning reserve telkens gedeeltelijk 5 jaren nadat de individuele bedragen zijn ontstaan. De eigenwoningreserve vervalt eveneens na overlijden. Uw eigenwoningreserve kunt u opvragen middels een beschikking van de belastingdienst.

Bijzondere omstandigheden

Mocht u wegens onvoorziene omstandigheden een boete opgelegd krijgen wegens ontbinding van een koopovereenkomst van een woning die bestemd zou zijn voor eigen bewoning mag u die boete in mindering brengen op uw eigenwoningreserve.


Welke situatie is van toepassing?

• U woont nu in een duurdere eigen woning
• U woont nu in een goedkopere woning
• U heeft nog geen nieuwe eigen woning maar uw oude wel verkocht
• U heeft tijdelijk 2 woningen omdat uw oude woning nog niet is verkocht
• U woont samen met een (nieuwe) fiscale partner
• U bent gescheiden of woont niet langer samen
• Bijzondere situaties

Maak een afspraak