Hier treft u een aantal rekenvoorbeelden voor twee situaties.

• U verkocht voor het eerst uw woning en heeft nu een eigenwoningreserve
• U verkocht voor de tweede keer uw woning en had al een eigenwoningreserve

U verkocht voor het eerst uw woning en heeft nu een eigenwoningreserve

Als u nog niet eerder een eigen woning had verkocht, is de eigenwoningreserve gelijk aan de nettowinst (overwaarde) van de woning die u verkocht.

Voorbeeld

U verkocht uw oude eigen woning voor € 220.000 met € 6.000 aan verkoopkosten. De eigenwoningschuld bedroeg € 175.000.

Verkoopprijs oude eigen woningoning	€ 220.000
Kosten van verkoop	€     6.000 -
Netto opbrengst	€ 214.000
Hypotheek verkochte woning	€ 175.000 -
Overwaarde eigen woning (netto winst)	€   39.000

Omdat u nog niet eerder een eigen woning had verkocht en nog geen eigenwoningreserve had, is de eigenwoningreserve gelijk aan de overwaarde (netto winst) uit de oude woning: € 39.000.

U koopt vervolgens een andere eigen woning:

Koopsom nieuwe eigen woning	€ 220.000
Aankoopkosten	€   21.000 +
Aankoopsom	€ 241.000
Eigenwoningreserve	€   39.000 -
eigenwoningschuld	€ 203.000

In bovenstaand voorbeeld hebt u het totaal aan nettowinst / eigenwoningreserve gebruikt om de nieuwe eigen woning te financieren. U mag in dit voorbeeld alle rente voor de nieuwe (hogere) hypotheek af trekken van de inkomstenbelasting. Indien u een hogere hypotheek zou nemen dan de € 203.000 in het bovenstaande rekenvoorbeeld zou dit hogere deel een lening in box 3 zijn waarvan de rente niet aftrekbaar is.
In de meeste gevallen krijgt u van uw bancaire instelling een overzicht van de in het voorgaande jaar betaalde rente. Indien niet alle betaalde rente aftrekbaar is kunt u het aftrekbare gedeelte op de navolgende wijze bereken.

rente x [eigenwoningschuld/totale hypotheek) = aftrekbare rente.

Gegeven Rente	€   16.000
eigenwoningschuld	€ 230.000
totale hypotheek	€ 210.000

Dan is de aftrekbare rente:
€ 16.000 x [€ 210.000/€ 230.000) = € 14.608

Hetzelfde geldt voor de evt. aftrekbare kosten van de hypotheek. Volgens bovenstaand voorbeeld zijn deze kosten ook maar voor
€ 210.000/€ 230.000 (= 91,3%) aftrekbaar.

U heeft voor de tweede keer een woning verkocht (had al een eigenwoningreserve)

Wanneer u al eens eerder een eigen woning heeft verkocht en hier een eigen woningreserve mee heeft gegenereerd wordt deze eerste reserve opgeteld bij een eventuele reserve die u bij verkoop van uw tweede woning genereert. Wanneer u de overwaarde (eigenwoningreserve) niet gebruikt voor de aankoop van de tweede woning of dit bedrag toch (gedeeltelijk) met hypotheek belast is de rente over dit deel niet aftrekbaar.

Voorbeeld

U verkoopt uw tweede eigen woning voor € 275.000. U had voor deze woning een eigen woningschuld van € 203.000. De overwaarde is dan € 72.000. De overwaarde van deze tweede woning voegt u nu toe aan de eigen woningreserve die u al had (zie voorbeeld 1). Als deze zoals in voorbeeld 1 € 39.000 bedroeg is uw eigen woningreserve nu € 111.000.

Stand eigenwoningreserve na aankoop

eerste eigen woning	€   39.000
overwaarde tweede eigen woning	€   72.000 +
nieuwe eigenwoningreserve	€ 111.000

Wanneer u nu wederom een duurdere woning koopt, wordt de overwaarde (eigen woningreserve) vrijwel altijd in de nieuwe woning geïnvesteerd. De berekening van de aftrekbare rente ziet u in het onderstaande voorbeeld.

Voorbeeld

De nieuwe eigen woning die u koopt kost incl. kosten € 375.000, zodat u een eigenwoningschuld met aftrekbare rente mag hebben van
€ 264.000 (€ 375.000 - € 111.000) Uw eigenwoningreserve van
€ 111.000 wordt dan geheel besteed aan uw nieuwe woning.



Maak een afspraak