Hier vindt u rekenvoorbeelden bij twee verschillende situaties.

U woont nu in een goedkopere woning en

• u had nog niet eerder een eigen woning met overwaarde verkocht (eigenwoningreserve niet aanwezig)
• u had al eens een eigen woning verkocht met overwaarde (eigenwoningreserve aanwezig)

U had nog niet eerder een eigen woning met overwaarde verkocht (eigenwoningreserve niet aanwezig)

Als u nadat u uw eerste eigen woning heeft verkocht een goedkopere woning koopt, mag de eigenwoningschuld voor uw nieuwe woning niet hoger zijn dan die voor de oude eigen woning.

Voorbeeld

U verkoopt uw woning voor € 210.000 en u krijgt € 5.500 aan verkoopkosten. U had een eigenwoningschuld van € 165.000. U hebt een overwaarde van € 75.000. Dit is meteen ook uw eigenwoningreserve.

Verkoopprijs oude eigen woning	€ 210.000
verkoopkosten	€     5.500 -
Netto opbrengst	€ 204.500
Hypotheek verkochte woning	€ 165.000 -
Overwaarde eigen woning (eigenwoningreserve)	€   30.500

Wanneer u na verloop van tijd of direct na de verkoop van uw eigen woning een andere goedkopere woning koopt, ten opzichte van het voorbeeld hierboven een woning van € 165.000 incl. kosten, mag de eigenwoningschuld, om geheel aftrekbaar te blijven, niet hoger zijn dan de oude eigenwoningschuld en maximaal de koopsom plus kosten voor de nieuwe woning. In dit voorbeeld dus € 165.000.

Randvoorwaarde is dat de oude woning minimaal 6 maanden als hoofdverblijf in gebruik moet zijn geweest, de eigen woningschuld neemt dan dus niet af.
Indien u eigen geld gebruikt om de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning te verlagen neemt uw eigen woningschuld wel af.

Voorbeeld

Bij aankoop van de nieuwe woning (koopsom en kosten € 165.000) investeert u € 25.000 eigen geld om de maandlasten te verlagen. Uw eigenwoningschuld bedraagt dan in dit voorbeeld nog maximaal
€ 140.000.

Koopsom nieuwe woning (incl. kosten)	€ 165.000
Investering uit eigen geld	€   25.000 -
eigenwoningschuld	€ 140.000

U hebt nog geen nieuwe woning gekocht, nadat de oude is verkocht.

Hebt u uw eigen woning verkocht en hebt u geen nieuwe woning omdat u bijvoorbeeld gaat huren? U hebt dan geen eigenwoningschuld meer. De overwaarde van de verkochte woning is dan uw eigenwoningreserve. Of u voegt de overwaarde toe aan de eigenwoningreserve die u al had. Omdat u geen nieuwe woning hebt gekocht, blijft uw eigenwoningreserve staan. Deze vervalt na vijf jaar of na overlijden. Koopt u binnen die vijf jaar een nieuwe woning, dan telt uw eigenwoningreserve mee bij het bepalen van de maximale eigenwoningschuld waarover renteaftrek mogelijk is.

U hebt een nieuwe woning gekocht, voordat de oude is verkocht.

Als u een nieuwe woning hebt gekocht, maar de oude woning nog niet hebt verkocht, kunt u de overwaarde van uw oude woning nog niet bij de eigenwoningreserve tellen. Hebt u voor de nieuwe woning een lening afgesloten? Trek dan de rente af over de hele lening voor de nieuwe woning. Hebt u echter nog een eigenwoningreserve staan, dan vormt de schuld die u voor de nieuwe woning aangaat voor de hoogte van de bestaande eigenwoningreserve geen eigenwoningschuld
U hoeft bij de aankoop van de nieuwe woning voor de bepaling van de eigenwoningschuld dus nog geen rekening te houden met de overwaarde van de oude woning. Dit hoeft u pas te doen als de oude woning is verkocht of als deze geen eigen woning meer is in box 1, door een andere reden dan verkoop. U moet dan de overwaarde vaststellen en die alsnog bij uw eigenwoningreserve tellen. De eigen-woningschuld is vanaf dat moment maximaal de aankoopsom van de nieuwe eigen woning min de eigenwoningreserve.

Als de nieuwe woning duurder is dan de oude woning, geldt de uitleg in de paragraaf "U bent verhuisd naar een duurdere woning".


Maak een afspraak